【本刊梁志华撰述】房地产贷款市场恶性竞争进入白热化阶段，国内银行领域自今年五月起，再度掀起房地产贷款配套削价战，直接牵制国家银行通过利率政策（Interest rate policy）来调控宏观经济的灵活性，这可能是迫使国家银行采取非正规货币政策，祭出房地产放贷顶额限制的措施，以预防国内房地产领域步其它区域市场的后尘，陷入资产泡沫化或过热局面的主要原因。  根据最新一期英文财经周刊The Edge引述不具名的消息报道指出，国家银行已经致函给国内金融机构，以便针对将房地产的贷款对价值比率 （Loan to Value Ratio），或称之按揭贷款的放贷比率限制在80%水平给于回应。
如果国家银行真的落实这一措施，这意味着，银行今后在房地产信贷方面，只能借出相当于不超过该产业80%价值的贷款额。目前，国家银行并没有对房地产信贷设定放贷比率顶限，不过，国内银行领域普遍为房地产信贷提供最高90%的放贷率。 压制房地产泡沫化 为房地产放贷设定顶额限制的措施，主要目标是为了避免国内房地产市场步其它区域市场，如中国、香港、新加坡、澳洲的后尘，陷入房地产市场泡沫化或过热的局面。实际上，不少面对房地产市场泡沫威胁的本区域经济体，早在今年初开始，就启动这项非正规货币政策。 比方说，新加坡政府继今年二月宣布，将第二间或以上房产的按揭贷款放贷顶限从90%调降至80%后，又在近期宣布进一步降低至70%，以防止新加坡房地产市场陷入资产过热的情况。 此外，香港在八月份宣布，将交易价超过1200万港币（马币480万元）的房地产贷款放贷顶限从原本的70%降低至60%，至于价值低于1200万港币的产业，虽然继续享有70%的贷款比率，不过，总贷款额却不能超过720万港币。在韩国，房地产按揭贷款的放贷顶限维持在40%水平。澳洲房产贷款的放贷比率如果超过80%，必须要购买抵押保险。 本地房产价格大涨 目前，虽然我国房地产市场并没有面对严重的资产泡沫化或过热的情况（只有高档产业出现资产泡沫迹象），不过，随着国内经济取得强劲复苏，加上低利率环境，以及银行和产业发展商积极推出诱人的房地产配套的支撑下，本地房地产市场自今年初以来开始火热起来。  一项有关房地产的数据显示，产业新盘市场在过去6个月内的房产价格显著调升，涨幅介于10至15％。此外，全球最大商业房地产服务商世邦魏理仕（CBRE）公布的数据显示，巴生谷流域的有地住宅房产（Landed Residential property）价格在今年第二季大幅飙升，该机构追踪的一些房地产计划，其房产价格按年上扬17%。
与此同时，房地产与房屋发展商公会（REHDA）在今年七月进行的一项调查结果显示，大部分产业发展商预期，房地产价格在今年下半年最高可能上涨20%。该调查指出，高达40%的受访者估计，房地产价格在下半年的涨幅介于10%-20%之间，另外41%受访者则估计房地产价格可涨10%。 除了受到经济强劲复苏的激励，低利率环境也是营造本地房地产市场泡沫的元素之一。尽管国家银行自今年以来已经三度调高隔夜拆息利率（OPR），从2%一路上调至目前的2.75%，试图通过利率正常化政策（Normalization）来压制潜在的资产泡沫威胁。 银行重启恶性削价战 不过，国家银行在消除国内低利率环境诱因的努力，却因为房地产市场的恶性竞争进入白热化阶段，而宣告失败。国内银行领域原本在去年十月份达成共识，将房屋贷款利率配套统一在基准贷款利率负1.8%至1.9%（BLR-1.8%to -1.9%）的水平，停止之前一轮的房屋贷款利率削价战（在这之前，银行开出的房贷利率配套可达BLR-2.2%t至-2.5%之间）。  然而，自今年五月起，外资银行率先背弃统一房屋贷款利率的共识，开出极具诱惑的利率配套；随后，一些害怕失去市场份额的本地银行也跟进，促使房产贷款市场再度掀起恶性削价战。目前，金融机构将房屋贷款利率配套，从原本的BLR-1.8%至 -1.9%，扩大至BLR-1.8%至 -2.3%。
这意味着，虽然国家银行将隔夜拆息利率从2%上调至2.75%，促使基准贷款利率（BLR）从5.55%调高6.27%，不过，银行通过房产贷款配套，变相调降房产贷款利率，直接抵消了国家银行的升息效应。 据分析师的看法，国内银行之所以愿意降低房产贷款利率来抢夺房产贷款市场的份额，主要是因为银行业普遍预期，国家银行将会继续其升息政策。基于基准贷款利率在未来数年料趋向上升趋势，这可以抵消银行降低房产贷款所造成的利率赚幅影响。 房产配套助长资产泡沫化 除了金融机构之外，产业发展商也透过提供各项优惠和回扣予购屋者，协助买家减少首期的实际付款额；甚至通过一些特别促销配套，让购屋者可以获得100%的贷款，让那些即使付不起首期的人，也能够购买房产。这无疑助长了房地产市场的资产泡沫化。 根据国家银行的资料，国内贷款增幅从五月份的11.7%上升至六月份的12.5%，主要来自家庭贷款激增12.9%的支撑。相比之下，商业贷款在六月份只增长7.2%，而中小型企业贷款则下跌0.3%。家庭贷款主要用在购买住宅产业（增长11.3%）、非住宅产业（增长17.2%），以及购买汽车（增长7.8%）。 此外，国家银行最新数据也显示，贷款申请（Loan Application）在七月份持续增长，主要受到建筑、房地产以及金融领域强劲需求的支撑。其中，住宅房产的贷款申请，在七月份按年激增18.65%，按月则上涨12.36%，反映出房产市场需求强稳。 对国家银行而言，通过利率政策（Interest rate policy）来调控与压制房地产市场的资产泡沫化风险，显然难以达到预期的效果，因为金融机构和房地产发展商可以通过其他方式，来降低或抵消利率调高对消费情绪的影响，从而继续鼓励与刺激房地产市场的需求。 利率政策陷两难局面 更重要的是，自今年下半年开始，我国正面对内忧外患的困扰，促使国家银行的利率政策，在平衡支持经济成长（Supporting Economic growth）与维持价格稳定(Price stability)之间，正面对一个两难的抉择。  一方面，美国经济复苏不明朗、欧洲主权债务危机继续发酵，以及中国采取紧缩措施压制经济过热，促使全球经济在下半年增长放缓，从而对外需造成负面冲击，马来西亚必须依靠内需消费与投资，来支撑经济成长。
因此，国家银行不能采取过于激烈的货币紧缩政策（升息），避免严重打击国内消费与投资，导致刚走出危机的大马经济，陷入二次衰退的困境。 另一方面，原产品价格，尤其是粮食价格自今年初大幅走高，导致通货膨胀出现恶化趋势，对国内价格稳定构成显著威胁。数据显示，自今年六月以来，小麦价格已飙涨40%。联合国（UN）近期的一份报告也预期，粮食价格在未来10年的涨幅可能高达40%。 实际上，我国第二季的通货膨胀，已经反映出粮食价格飙涨所带来的压力。消费人价格指数（CPI）从首季的1.3%上扬至第二季的1.6%，主要受到粮食与非酒精饮料价格走高的影响。 此外，七月份消费人价格指数按年增长1.9%，主要因为粮食与非酒精饮料价格，以及交通成本上扬的影响。如果国家银行对通货膨胀的恶化放任不理，也将严重影响国内价格的稳定性，并打乱经济复苏的步伐，最糟情况可能陷入停滞型通胀（Stagflation）的困境。 设放贷顶限有利调控房产市场 在利率政策受制于现有的宏观经济环境，国家银行通过非正规的货币政策，如祭出房地产放贷顶额限制的措施，可以让该行在不影响既有利率政策的情况下，能够有效地调控房地产市场。 再者，国家银行通过制定房产贷款的放贷顶额限制，可以确保购屋者在有足够的财务能力下，才会购买房产，并可以压制房地产市场内的投机炒风活动，因为在这项措施下，购屋者必须支付更高的头期钱（相当于产业价值的20%）。 这可以杜绝金融机构和房产发展商通过各种优惠配套，如低房产利率或100%融资配套，走监管机制的漏洞，来鼓励房产投机活动，以及诱使那些没有能力购屋的人民购买产业。这对维持一个健全的金融体系与稳定的国内经济非常重要。美国房地产市场从非理性荣景到泡沫破裂，以致人民债台高筑，就是最佳借镜。
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